Dalam transaksi properti, masih banyak pembeli yang beranggapan bahwa setelah menandatangani Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), mereka telah menjadi pemilik sah atas rumah atau tanah yang dibelinya. Padahal, secara hukum PPJB bukan merupakan bukti kepemilikan, melainkan hanya bukti adanya kesepakatan jual beli yang akan dilaksanakan di kemudian hari.
PPJB pada dasarnya merupakan perjanjian pendahuluan yang mengikat penjual dan pembeli sebelum ditandatanganinya Akta Jual Beli (AJB). Melalui PPJB, para pihak mengatur berbagai hal seperti harga jual, cara pembayaran, jangka waktu pelunasan, serta kewajiban masing-masing pihak. Karena sifatnya sebagai perjanjian, PPJB hanya melahirkan hak dan kewajiban kontraktual (hak personal) dan bukan hak milik atas objek yang diperjualbelikan.
Pasal 1 angka 10 PP No. 12 Tahun 2021 menempatkan PPJB sebagai bagian dari proses sebelum pelaksanaan jual beli yang sebenarnya. Dengan kata lain, PPJB bukanlah instrumen yang mengalihkan hak atas tanah atau bangunan.
Dalam sistem hukum pertanahan Indonesia, peralihan hak atas tanah melalui jual beli harus dilakukan dengan Akta Jual Beli yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan selanjutnya didaftarkan pada kantor pertanahan. Ketentuan ini diatur dalam Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Setelah proses tersebut selesai, barulah diterbitkan sertifikat atas nama pemilik baru sebagai bukti kepemilikan yang sah.
Karena itu, meskipun PPJB dibuat di hadapan notaris dan telah ditandatangani oleh para pihak, dokumen tersebut tidak dapat digunakan sebagai dasar langsung untuk membuktikan kepemilikan atas suatu tanah atau bangunan. Secara yuridis, pemegang hak tetaplah pihak yang namanya tercantum dalam sertifikat sampai dilakukan peralihan hak sesuai prosedur yang berlaku.
Dalam sengketa, PPJB memang dapat dijadikan alat bukti untuk menunjukkan adanya hubungan hukum antara penjual dan pembeli atau untuk mengajukan gugatan wanprestasi apabila salah satu pihak tidak memenuhi kewajibannya. Namun, PPJB tidak serta-merta membuktikan bahwa pembeli telah menjadi pemilik sah atas properti tersebut.
Oleh karena itu, pemegang PPJB belum dapat dianggap sebagai pemilik sah properti hanya berdasarkan keberadaan PPJB semata. Untuk memperoleh kepastian hukum atas kepemilikan, transaksi harus dilanjutkan dengan pembuatan AJB di hadapan PPAT dan pendaftaran peralihan hak hingga sertifikat diterbitkan atas nama pembeli.