Memiliki aset properti seperti tanah dan bangunan yang masih dalam status agunan bank atau dibebani Hak Tanggungan sering kali menimbulkan dilema ketika pemiliknya (debitor) ingin menjual aset tersebut. Alasan penjualannya beragam, mulai dari kebutuhan dana mendesak, ingin melakukan upgrade hunian, hingga kesulitan dalam melunasi cicilan.
Pertanyaan hukum yang paling mendasar adalah: "Secara hukum, bolehkah kita menjual tanah yang sertifikatnya masih ditahan bank dan memiliki catatan Hak Tanggungan?" Artikel ini akan membedah secara mendalam mengenai legalitas, prosedur, serta risiko yang perlu diperhatikan dalam transaksi properti berstatus agunan.
Bolehkah Menjualnya? Antara Larangan dan Izin
Secara umum, dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT), biasanya terdapat klausul yang melarang debitor untuk menyewakan, menjaminkan kembali, atau mengalihkan hak (menjual) objek jaminan tanpa persetujuan tertulis dari kreditor pemegang Hak Tanggungan.
Jadi, jawabannya adalah: Boleh, asalkan mendapatkan persetujuan tertulis dari bank selaku pemegang Hak Tanggungan. Menjual properti agunan tanpa izin bank bukan hanya melanggar kontrak (wanprestasi), tetapi juga dapat berujung pada masalah hukum yang rumit bagi pembeli di kemudian hari.
Mekanisme Aman Menjual Properti dalam Jaminan Bank
Ada beberapa skema yang lazim dilakukan dalam praktik hukum dan perbankan di Indonesia untuk menjual tanah yang masih dibebani Hak Tanggungan:
1. Pelunasan Dipercepat (Back-to-Back)
Ini adalah mekanisme yang paling bersih. Pembeli menyetorkan uang sesuai harga kesepakatan, yang kemudian digunakan oleh penjual untuk melunasi sisa utang di bank. Setelah utang lunas, bank akan mengeluarkan Surat Roya dan mengembalikan sertifikat asli. Sertifikat tersebut kemudian diurus pencoretan Hak Tanggungannya (Roya) di Kantor Pertanahan agar status jaminannya hilang sebelum dilakukan Akta Jual Beli (AJB) di depan PPAT.
2. Take Over Kredit (Alih Debitur)
Dalam skema ini, pembeli melanjutkan sisa cicilan penjual. Proses ini wajib melibatkan pihak bank karena akan dilakukan analisis kredit ulang terhadap pembeli. Jika disetujui, akan dilakukan akad Alih Debitur, di mana posisi penjual sebagai debitor digantikan oleh pembeli. Hak Tanggungan tetap melekat, namun subjek hukum yang bertanggung jawab telah berubah.
Butuh Pendampingan Hukum?
Konsultasikan masalah Anda secara profesional bersama tim Advokat EAP Partners.
3. Penjualan di Bawah Tangan dengan Persetujuan Bank
Sesuai dengan Pasal 20 UUHT, penjualan objek Hak Tanggungan dapat dilakukan di bawah tangan jika dengan demikian akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan semua pihak. Hal ini biasanya dilakukan ketika debitur mulai kesulitan membayar (macet), namun ingin menghindari proses lelang yang harganya sering kali jatuh. Syaratnya, penjualan ini harus disepakati oleh pemberi dan pemegang Hak Tanggungan.
Berdasarkan Pasal 7 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan menyatakan hak tanggungan tetap mengikuti objeknya dalam tangan siapa pun objek tersebut berada (asas droit de suite). Artinya, meskipun objek hak tanggungan dijual kepada pihak ketiga tanpa pemberitahuan kepada pemegang hak tanggungan, hak tanggungan tetap melekat pada objek tersebut dan mengikat pembeli baru.
Penjelasan Pasal 7 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 menegaskan bahwa walaupun objek hak tanggungan sudah berpindah tangan dan menjadi milik pihak lain, kreditor tetap dapat menggunakan haknya untuk melakukan eksekusi apabila debitor cidera janji.
Tidak terdapat ketentuan dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 yang secara eksplisit melarang penjualan objek hak tanggungan tanpa pemberitahuan kepada pemegang hak tanggungan. Namun, dari sisi kehati-hatian dan perlindungan hukum, sebaiknya penjualan dilakukan dengan pemberitahuan agar tidak menimbulkan sengketa di kemudian hari, terutama terkait eksekusi hak tanggungan.
Baca Juga: Pembelian Rumah Yang Dijual Dalam Keadaan Sengketa Dapat Dibatalkan
Apabila terjadi penjualan tanpa pemberitahuan dan debitor cidera janji, pemegang hak tanggungan tetap berhak mengeksekusi objek tersebut melalui pelelangan umum sesuai Pasal 6 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996, tanpa terpengaruh oleh peralihan kepemilikan.
Pembeli baru yang memperoleh objek hak tanggungan tanpa mengetahui adanya beban hak tanggungan tetap terikat oleh hak tanggungan tersebut dan berisiko kehilangan objek jika terjadi eksekusi.
Dengan demikian, penjualan objek yang dibebani hak tanggungan boleh dilakukan secara hukum, tetapi hak tanggungan tetap melekat dan mengikat pembeli baru.