Kehilangan aset berharga melalui proses lelang adalah mimpi buruk bagi setiap debitor. Namun, situasi menjadi jauh lebih menyakitkan ketika aset yang Anda miliki, baik itu rumah, tanah, atau gedung, diajukan lelang dengan harga limit yang jauh di bawah nilai pasar wajar (fair market value). Banyak debitur merasa tidak berdaya ketika pihak kreditor (bank) atau kantor lelang menetapkan harga yang dianggap merugikan.
Pertanyaan krusialnya adalah: Apakah debitur memiliki upaya hukum untuk melawan lelang dengan harga rendah tersebut? Jawabannya adalah ada. Hukum di Indonesia memberikan ruang bagi debitor untuk mempertahankan haknya melalui berbagai mekanisme hukum yang tersedia.
Memahami Konsep Harga Limit dalam Lelang
Dalam proses lelang eksekusi, khususnya yang berkaitan dengan Hak Tanggungan, pihak penjual (kreditor) wajib menetapkan Harga Limit. Harga Limit adalah harga minimal barang yang akan dilelang dan ditetapkan oleh penjual.
Masalah sering muncul ketika kreditor menetapkan harga limit hanya berdasarkan sisa utang (outstanding) debitor, bukan berdasarkan hasil penilaian (appraisal) yang objektif. Hal ini sering kali menghasilkan angka yang sangat rendah, sehingga hasil lelang tidak cukup untuk menutup utang secara adil atau bahkan menghilangkan potensi sisa kelebihan dana bagi debitur.
Berdasarkan Pasal 56 ayat (1) dan Pasal 57 huruf a Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023, penetapan nilai limit untuk lelang eksekusi objek hak tanggungan wajib didasarkan pada laporan hasil penilaian oleh penilai independen, khususnya untuk objek dengan lelang eksekusi tertentu dan kategori lelang eksekusi.
Jika penjual (misal, bank) menetapkan nilai limit tanpa dasar laporan penilaian yang sah atau nilainya sangat jauh di bawah harga pasar tanpa justifikasi yang wajar, debitur dapat mengajukan gugatan ke pengadilan negeri setempat dengan dasar Pasal 1365 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, yang mengatur bahwa setiap perbuatan melanggar hukum yang menimbulkan kerugian mewajibkan pelaku mengganti kerugian.
Mahkamah Agung melalui Putusan No. 2498 K/Pdt/2017 menegaskan bahwa jika penjual tidak dapat membuktikan penaksiran harga limit telah dilakukan oleh tim penaksir atau penilai yang sah, maka lelang dapat dinyatakan cacat hukum dan tidak mempunyai kekuatan hukum.
Untuk memperkuat gugatan, debitor dapat meminta salinan laporan hasil penilaian atau penaksiran yang digunakan sebagai dasar penetapan nilai limit (Pasal 60 ayat (3) dan (4) PMK 122/2023). Jika dokumen ini tidak ada atau tidak sah, hal tersebut menjadi bukti kuat adanya pelanggaran prosedur.
Dengan demikian, upaya hukum utama adalah gugatan perdata atas dasar perbuatan melawan hukum, dengan fokus pada pembuktian bahwa penetapan nilai limit tidak sesuai ketentuan dan merugikan debitor, sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023 dan Pasal 1365 KUH Perdata.
Butuh Pendampingan Hukum?
Konsultasikan masalah Anda secara profesional bersama tim Advokat EAP Partners.
Mengapa Harga Rendah Dianggap Melanggar Hukum?
Hukum tidak melarang lelang, namun hukum melarang ketidakadilan. Jika sebuah rumah bernilai Rp1.000.000.000 (1 miliar) dilelang hanya seharga Rp400.000.000 (400 juta) padahal sisa utang hanya sedikit, maka tindakan tersebut merugikan hak ekonomi debitur.
Kreditor memiliki kewajiban untuk menjual objek jaminan dengan harga yang paling menguntungkan guna melunasi utang, bukan sekadar "asal terjual". Penjualan di bawah harga pasar yang dilakukan secara tergesa-gesa tanpa strategi pemasaran lelang yang baik dapat dianggap sebagai bentuk penyalahgunaan keadaan.